Préstamo garantizado por bienes inmuebles en 2022

En nuestro material, hablaremos sobre un tipo de préstamo popular: un préstamo garantizado por bienes raíces. Hablemos de las condiciones en 2022, los bancos que lo emiten y discutamos este producto con expertos.

¿Qué es un préstamo inmobiliario?

Un préstamo inmobiliario es un préstamo que el prestamista otorga al prestatario a interés y toma bienes inmuebles como garantía.

Información útil sobre préstamos inmobiliarios

*Se indican las tarifas promedio del II trimestre de 2022

Puedes pedir un préstamo al banco con diferentes argumentos de tu solvencia. Por ejemplo, traiga un certificado de salario del empleador (2-NDFL) o busque un garante, una persona que, en caso de insolvencia, acepte pagar la deuda. Estas son relaciones financieras normales: un banco u otra institución financiera le confía su dinero. A cambio, quieren estar seguros de que se les pagará.

Los bienes raíces pueden ser un argumento a favor de otorgar un préstamo. Tal producto financiero se denomina "préstamo garantizado por bienes inmuebles".

La prenda es una forma especial de asegurar obligaciones. La obligación en este caso es la devolución del préstamo. El cliente que toma dicho préstamo acuerda dar en prenda su propiedad al prestamista.

Al mismo tiempo, puede vivir en el apartamento usted mismo o alquilarlo a los inquilinos, si el contrato no lo prohíbe. Del mismo modo, con otros bienes inmuebles: apartamentos, edificios residenciales, casas adosadas, instalaciones comerciales.

Una prenda no significa que un banco o institución financiera pueda vender su objeto en cualquier momento o tomarlo para sí. Siempre que estemos hablando de empresas legales, no de estafadores. Historias como esta suceden cuando las personas toman prestados imprudentemente los anuncios y no miran los documentos que firman.

Solo si el cliente no puede pagar el préstamo, el banco u otra institución financiera tiene derecho a vender, es decir, a vender la propiedad. El dinero se destinará a pagar la deuda. Si queda alguna cantidad después de la venta, se entregará al propietario anterior de la propiedad.

Beneficios de obtener un préstamo hipotecario

Puede obtener un préstamo grande. Por ejemplo, 15-30 millones de rublos para la capital es bastante realista. En las regiones, por supuesto, todo es más modesto. Sin embargo, la voluntad de dar en prenda la propiedad es un argumento poderoso para los prestamistas.

Sea más fiel al historial crediticio del prestatario. Como sabes, todos los bancos e instituciones financieras estudian la confiabilidad del cliente. Para ello, utilizan los burós de historial crediticio, donde se almacena información sobre dónde, cuándo y cuánto tomó prestado una persona de las instituciones financieras. Los retrasos en los pagos también se reflejan allí. Pero dado que el cliente está listo para empeñar bienes raíces, significa que el prestamista se ha asegurado con más fuerza.

El crédito se puede emitir por un período más largo. En comparación con los préstamos convencionales. Algunas instituciones financieras te permiten pagar hasta en 25 años.

Alternativa hipotecaria. Requiere un pago inicial, que puede no serlo. Un préstamo hipotecario se puede utilizar para comprar una casa nueva.

Para cualquier propósito. Los prestamistas no preguntan para qué necesita un préstamo. Esto es importante, por ejemplo, para empresarios individuales que necesitan dinero para desarrollar su negocio. Si solicitan un préstamo como entidad legal, entonces la probabilidad de rechazo será mayor, porque esto es un riesgo para el banco.

Arriesga solo con tu propiedad. El prestatario no "engaña" a nadie, esto es si hablamos de garantes de préstamos. Cuando necesita una gran cantidad, en el caso de los préstamos convencionales, puede obtener préstamos de diferentes organizaciones y, como resultado, puede terminar endeudado, luchar contra los cobradores y perder su reputación entre los colegas. Al hipotecar un apartamento, solo arriesga su propiedad. Con la condición de que si tiene una familia, tales decisiones deben tomarse con cuidado.

El pignorante y el prestatario pueden ser dos personas diferentes. Por ejemplo, una persona es propietaria de bienes raíces y la otra quiere obtener un préstamo. Pueden hacer un trato juntos.

La propiedad sigue siendo de su propiedad. Se puede usar, alquilar (si no contradice el contrato de préstamo).

Objetos apropiados que están bajo arresto. Por ejemplo, el prestatario ha acumulado una gran deuda por concepto de vivienda y servicios comunales o ha atrasado el pago de otras deudas. En este caso, a petición de los acreedores, el tribunal tiene derecho a embargar los bienes. Algunas organizaciones de crédito aceptan estos bienes inmuebles como garantía, pero con cierta reserva. Parte del préstamo del cliente se utilizará para pagar la deuda para eliminar el arresto.

Desventajas de obtener un préstamo garantizado por bienes raíces

Gasto de seguros. La propiedad que ofreces como garantía debe estar asegurada. Los pagos del seguro se realizan una vez al año. En promedio, esto es de 10 a 50 mil rublos: el precio depende en gran medida de la casa específica, la ubicación y el precio del objeto. El prestamista también puede solicitar asegurar la vida y la salud del pagador; de lo contrario, ofrecerá un porcentaje más alto.

Tendrá que pagar por el trabajo de los tasadores. Ni usted ni el prestamista pueden juzgar objetivamente cuánto vale una propiedad. Pero en el caso de un préstamo, la liquidez del objeto es importante, en otras palabras, su valor y la capacidad de venta. Supongamos que un cliente quisiera instalar un apartamento en un edificio de emergencia para su demolición. Por supuesto, es poco probable que el prestamista pueda vender dicho objeto si sucede algo. Así que tienes que pagar por la tasación. Cuesta 5-15 mil rublos.

Imposibilidad de disponer libremente de sus bienes. Otra desventaja son los términos del préstamo. Si desea vender un apartamento u otro objeto usted mismo, deberá pedir permiso al prestamista que aceptó la propiedad como garantía. Lo más probable es que se niegue. Después de todo, ¿cómo reforzar en este caso la fiabilidad del prestatario? Pueden permitir la venta si el cliente paga la deuda al banco con los ingresos.

Se está acabando más tiempo. Para obtener dicho préstamo, espere al menos una o dos semanas, ya que los documentos y procedimientos son mucho más largos de lo habitual. No puedes conseguir dinero de inmediato.

– Las desventajas incluyen el hecho de que la hipoteca es un apartamento. Pero los problemas solo pueden ser si el cliente no paga. O, si no puede pagar, entonces no hace nada para resolver la situación. Incluso cuando entra en "retraso" en un préstamo de este tipo, siempre puede resolver el problema sin perder su propiedad, encontrar un compromiso con el prestamista, dice Almagul Burgusheva, directora del departamento de préstamos garantizados de Finans.

Condiciones para obtener un préstamo con garantía inmobiliaria

Requisitos del prestatario

• La edad del prestatario es de 21 a 65 años. Para las personas más jóvenes, rara vez se hace una excepción. Para los jubilados más a menudo.
• Empleo. No tienes que trabajar formalmente. Y tampoco tiene que ser informal. Pero si el cliente está trabajando, entonces la probabilidad de aprobación del préstamo es mayor. Debe trabajar en un lugar durante al menos los últimos 3-6 meses.
• Ciudadanía de la Federación. Trabajan con extranjeros, pero con menos disposición.
• Coprestatarios. Si la propiedad tiene varios dueños, estos deben convertirse en coprestatarios y aprobar la prenda. Además, si está casado, su cónyuge también debe ser coprestatario. Se puede renunciar a esto si firma documentos ante un notario público (o si se celebró un contrato de matrimonio anteriormente), pero esto queda a discreción del acreedor.

Requisitos de propiedad

- El requisito principal es que la propiedad esté registrada como propiedad. De lo contrario, cada prestamista tiene criterios individuales para bienes raíces. Alguien considera que la distancia desde la carretera de circunvalación de Moscú no supera los 50 km, otros miran todas las regiones. Un banco puede otorgar un préstamo solo para un departamento, otro para un departamento y casas, y así sucesivamente, – comentarios Almagul Burgusheva.

Ya hemos dicho que un préstamo con garantía real no se da por cualquier objeto. Por lo tanto, debe solicitar un álbum de evaluación a una empresa acreditada. Hablemos de los requisitos.

Квартира

El tipo de garantía más popular. Además, algunos prestamistas incluso aceptan apartamentos que no pertenecen al prestatario, sino a terceros. Eso sí, si voluntariamente salen bajo fianza. Tomemos un ejemplo. Una familia joven vive con sus padres y quiere su propio apartamento. Los padres no quieren pedir un préstamo o no se lo dan por su avanzada edad. Pero están de acuerdo si los recién casados ​​hipotecarán su apartamento.

El piso debe ser líquido, es decir, se puede vender a precio de mercado en cualquier momento. Esto es muy importante para un banco. Por supuesto, no debe colocarse en otro lugar. Solo se llevan objetos en casas que no sean de emergencia, no para derribo. Ninguna remodelación ilegal. Desconfían de los apartamentos en casas con pisos de madera y que tienen el estatus de monumento arquitectónico.

El monto del préstamo a menudo no supera el 60-80% del valor del apartamento hipotecado. Un poco más se dará sólo en el caso de una garantía y empleo oficial.

Por cierto, también puedes colocar una habitación en un departamento comunal. 

Apartamentos

Un nuevo tipo de bienes raíces en Nuestro País, que se está desarrollando activamente en las grandes ciudades. Formalmente, esta es una propiedad no residencial, pero nadie prohíbe vivir en ella. No se puede obtener un permiso de residencia allí, no dan hipotecas preferenciales, no se puede hacer una deducción de impuestos de una compra. Pero si eres el propietario de los apartamentos, puedes ofrecerlos como garantía para un préstamo.

Los apartamentos son más baratos que los apartamentos en la misma zona en casas similares. Pero su ventaja es que son nuevos, lo que significa que son líquidos y tienen su propio valor financiero.

Adosados

Por regla general, las casas adosadas son un tipo prestigioso de bienes inmuebles urbanos. Se aceptan voluntariamente como garantía, pero siempre que el edificio sea legal, existen todos los documentos: se producen precedentes negativos con edificios no autorizados.

Requisitos para una casa adosada: el apartamento se asigna en un bloque separado con entrada privada. El terreno frente a él pertenece al propietario.

Edificios residenciales

Si estamos hablando de una casa de campo y otros bienes raíces suburbanos, así como casas privadas en la ciudad, también se toman como garantía como medida provisional. Es más difícil con casas de jardín en SNT, ya que el prestamista no siempre podrá venderlas rápidamente y son más baratas. De lo contrario, se aplican las mismas reglas que para los apartamentos, además de una serie de criterios adicionales.

• Se puede vivir en la casa todo el año. Y se puede llegar a él en cualquier temporada.
• No en estado de emergencia.
• La electricidad está conectada a él, hay calefacción (gas o electricidad), suministro de agua.
• La casa no está ubicada en el territorio de áreas o reservas naturales especialmente protegidas.

Cómo obtener un préstamo garantizado por bienes raíces

1. Elige un banco o entidad financiera

La solicitud se puede enviar en línea, a través del sitio web de la empresa, dejarla en el centro de llamadas al operador o venir personalmente a la oficina. El primer paso requerirá su nombre, fecha de nacimiento, datos de contacto. Además, se le pedirá que indique la cantidad que está solicitando. También le preguntarán sobre su tipo de propiedad.

Después de eso, el banco o la institución financiera hará una pequeña pausa: literalmente de diez minutos a un par de horas. Como resultado, se emitirá un veredicto: la solicitud es preaprobada o rechazada.

2. Preparar documentos

Si viene a la oficina, puede recoger inmediatamente un conjunto de documentos necesarios. ¿Aplicaste de forma remota? Tal vez el prestamista acepte considerar escaneos de documentos en formato electrónico. Necesitará:

• pasaporte con permiso de residencia (marca de registro);
• el segundo documento (rara vez solicitado): SNILS, TIN, pasaporte, pensión, licencia de conducir;
• un certificado de ingresos, una copia certificada de un libro de trabajo, un aviso del estado de una cuenta personal en un fondo de pensiones: aquí cada acreedor tiene sus propios requisitos. Algunos dan préstamos sin confirmación de ingresos y empleo, pero en un porcentaje mayor;
• un documento que confirma la propiedad de bienes inmuebles. Esto puede ser un contrato de venta, un extracto de la USRN para un apartamento o terreno, un certificado de herencia, un acuerdo de donación o una decisión judicial: todo lo que confirme: usted es el propietario y puede disponer del objeto;
• para locales residenciales, solicitarán un extracto del libro de la casa o un documento único de vivienda: muestran cuántas personas están registradas en el apartamento;
• Si está casado y su cónyuge no quiere ser coprestatario, pero no se opone a dar en prenda el apartamento, necesita un consentimiento notariado. También es adecuado un acuerdo prenupcial, que establece que el cónyuge (a) no puede disponer de esta propiedad. El prestamista también puede pedirle al propietario que firme un certificado notarial de que el propietario de la propiedad no estaba casado cuando la compró. En este último caso, a veces es posible sin notario, a discreción del acreedor.

Encuentre una empresa de tasación que haga un álbum de tasación. Puede hacer esto con anticipación si tiene prisa por entregar todos los documentos en un día. Pero tenga cuidado: la mayoría de las veces, los bancos y las instituciones financieras trabajan solo con empresas acreditadas por ellos.

Otro documento importante es el seguro de propiedad. También puede obtener una opinión de la compañía de seguros por adelantado de que acepta tomar su objeto y facturar por el servicio. Y nuevamente, tenga cuidado: al trabajar con los prestamistas de seguros, también son selectivos.

3. Espera la aprobación de la solicitud

O rechazo. Recuerda que puedes probar con otro prestamista o renegociar con este. Por ejemplo, el prestatario contaba con una cantidad asegurada por bienes inmuebles, pero el prestamista acepta una menor, o no le parece en absoluto que la persona no sacará los pagos mensuales. Pero si encuentra garantes, toma certificados de ingresos, conecta a los coprestatarios, entonces se puede aprobar el préstamo.

El plazo de validez de la solicitud aprobada lo determina el propio acreedor. Por lo general, es de uno a tres meses. Después de todo el procedimiento tendrá que pasar de nuevo. Sin embargo, si buscas las mejores condiciones de préstamo con garantía inmobiliaria, ya tendrás a mano todos los documentos necesarios y podrás solicitarlo a otras entidades financieras.

4. Registrar un compromiso

En Rosreestr, este departamento es responsable de la contabilidad de bienes inmuebles en el país, debe haber un registro de que se ha impuesto un gravamen sobre bienes inmuebles. En adelante, el propietario no podrá vender libremente la cosa y engañar al acreedor.

Para registrar un compromiso, debe ir al MFC o Rosreestr. A veces se puede prescindir de las visitas presenciales. Las instituciones financieras utilizan activamente las firmas electrónicas y practican la presentación remota de documentos. Puedes emitir tú mismo una firma electrónica, y si no sabes dónde y cómo, el prestamista te lo dirá. La firma es pagada, por término medio 3-000 rublos. Algunos prestamistas se lo dan a sus prestatarios.

5. Consigue dinero

Después de firmar el contrato, puedes pedir dinero en efectivo o mediante transferencia a una cuenta bancaria. El banco también emitirá un cronograma de pagos. Quizás el primer pago deba realizarse ya en el mes en curso.

¿Cuál es el mejor lugar para obtener un préstamo hipotecario?

Bancos

La opción más popular. Los préstamos garantizados por apartamentos, edificios residenciales, apartamentos e incluso garajes son emitidos tanto por organizaciones de la parte superior del Banco Central (las organizaciones más grandes en términos de número de clientes y activos) como por colegas más “modestos”. Por ejemplo, los bancos regionales.

Los bancos son muy escrupulosos al evaluar el retrato del prestatario. Revisan cuidadosamente los documentos y el proceso de aprobación de la solicitud puede demorar una semana o más. Los bancos también son menos complacientes a la hora de determinar el monto máximo del préstamo. Este es un gran negocio que quiere asegurarse si el prestatario deja de pagar repentinamente.

Esté preparado para que, en la publicidad, el banco lo atraiga con una tasa en un préstamo garantizado por bienes raíces, y cuando revise sus documentos, le ofrecerá una tasa más alta. Para reducirlo en unos puntos, se ofrecerán a convertirse en su cliente de nómina o contratar un seguro adicional a los socios.

Inversionistas

Hay empresas e inversores privados que otorgan préstamos. Nos vemos obligados a afirmar que para 2022 esta es una zona “gris” en cuanto a la legalidad de dichos préstamos. En Nuestro País está prohibido que los inversionistas privados otorguen préstamos a personas físicas con garantía inmobiliaria. Solo negocios (IP o LLC).

Sin embargo, se encuentran lagunas en la ley. Además, al borde del fraude con el registro de personas jurídicas ficticias. O directamente reescriben la propiedad del prestatario en sí mismos, engañándolo.

Si decide tomar un préstamo de un inversionista garantizado por bienes raíces, asegúrese de consultar con un abogado independiente para que pueda leer el contrato en busca de "significados ocultos" y ayudarlo con la transacción. 

Formas adicionales

En Nuestro País existen las CPC – cooperativas de crédito y de consumo. Tiene accionistas, en términos generales, personas que han invertido su dinero en un fondo común para que otros accionistas, si es necesario, puedan usarlo. Por supuesto, no por "gracias", sino en términos de beneficio mutuo. Tenga en cuenta que las ECC legales se encuentran en el registro del Banco Central.

Un préstamo garantizado por bienes raíces en el CPC funciona así. El cliente se convierte en su accionista. Él pide un préstamo. La cooperativa está de acuerdo o se niega. Todo es como en un banco, pero las CCP son menos exigentes con la personalidad del prestatario y aprueban el préstamo más rápido. En su lugar, se fija un porcentaje superior (no puede ser superior al que determine el Banco Central). Algunos bancos "agresivos" se refieren a los pagos atrasados.

Anteriormente, las IMF (organizaciones de microfinanzas, en las conversaciones cotidianas se les llama “dinero rápido”) y las casas de empeño también podían otorgar préstamos garantizados por bienes raíces. Ahora no se les permite hacerlo.

Reseñas de expertos sobre un préstamo garantizado por bienes raíces.

Preguntamos Almagul Burgushev, jefe del departamento de préstamos garantizados de la compañía financiera Comparte tu opinión sobre el servicio.

“Los préstamos garantizados por bienes raíces solo ganan impulso cada año. La gente empezó a entender que esto es realmente rentable: las tasas son mucho más bajas que con los préstamos de consumo, también se ha aumentado el plazo hasta 25 años. No hay idea equivocada acerca de los peligros de tales préstamos. Los clientes solicitan un préstamo de este tipo para, por ejemplo, cerrar sus otros cinco o diez préstamos. Después de todo, es más rentable pagar en un solo banco. El monto máximo del préstamo garantizado por bienes inmuebles es posible hasta el 80% del valor del objeto.

Recurren a dichos préstamos para abrir su propio negocio o apoyar un negocio personal. También hay situaciones más trágicas cuando se necesita una cantidad impresionante para una operación de familiares.

Por supuesto, puede vender un apartamento, pero si una persona está segura de que puede pagar, ¿por qué no usar un préstamo? Siempre puede vender, incluso si obtuvo un préstamo garantizado y de repente no pudo pagar. Este tipo de préstamo es adecuado para cualquiera que sepa exactamente de qué fuentes pagará el préstamo.

En cuanto a los acreedores. Los bancos son siempre un plazo de préstamo más largo y una tasa más baja. Pero la consideración de la solicitud es más larga y son más exigentes con el prestatario, el historial crediticio, el empleo. A menudo, un cliente piensa que si promete su apartamento, entonces el banco no debería hacerle preguntas innecesarias. Sin embargo, el banco vigila de cerca al prestatario, sin importar cuánto cueste su apartamento.

Las cooperativas de crédito (CPC) ya son más fieles a los clientes, pero las tasas pueden ser ligeramente superiores a las de los bancos. Los inversores privados son igual de leales. Pero eso no significa que estén dando dinero a todo el mundo. No se requieren certificados de ingresos, pero evalúan la confiabilidad de un prestatario potencial en una entrevista. Un inversor puede obtener dinero el día del tratamiento y esto es sin duda una ventaja.

En teoría, si un cliente necesita encontrar dinero rápidamente, puede pedírselo a un inversor o a un CPC, y luego refinanciarlo con un banco”. 

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