Cómo hipotecar un apartamento y obtener dinero en 2022: instrucciones paso a paso con asesoramiento de expertos

A raíz de la situación de la economía, los bancos suavizan o endurecen su política crediticia. Hace 20 años, los préstamos se emitían con cuidado: asegurados o garantizados. Con el tiempo, aparecieron más instituciones de microfinanzas y también aumentó la cantidad de préstamos y tarjetas de crédito emitidas. El nivel de requisitos para los prestatarios ha disminuido.

Pero la agitación económica de los últimos años está obligando a los bancos y otros prestamistas a volverse más selectivos nuevamente. En 2022, la única forma segura de obtener un préstamo es hipotecar un apartamento y obtener dinero rápidamente.

Preparamos instrucciones paso a paso y hablamos con un experto sobre cómo hacer todo bien.

Lo principal sobre la prenda de un apartamento.

Requisitos de la hipoteca de apartamento

En Nuestro País no existen requisitos uniformes para la hipoteca de un apartamento, ni para el inmueble en sí, ni para la persona que quiere recibir el dinero. Los prestamistas se guían únicamente por sus intereses financieros y la evaluación de riesgos.

Por ejemplo, un banco nunca tomaría un apartamento en ZATO como garantía, porque estas son ciudades cerradas. Si el prestatario no puede devolver el dinero, tendrá que vender el apartamento y será difícil hacerlo. Y es importante que el prestamista recupere su dinero lo antes posible. Otro banco puede aceptar un apartamento de este tipo, pero ofrecer una tasa ligeramente más alta y dar dinero menos de lo que realmente cuesta la vivienda.

El retrato permisible del prestatario también es diferente para cada prestamista. Los grandes bancos pueden negarse si una persona no tiene un trabajo e ingresos permanentes. O ofrecer condiciones menos favorables. Las cooperativas de crédito y consumo y los inversores privados, por el contrario, no son tan críticos a la hora de valorar al solicitante de dinero.

Analizamos las ofertas de los acreedores en 2022 y derivamos los requisitos de “promedio aritmético” para la garantía de un apartamento en Nuestro País.

El apartamento está ubicado en una ciudad donde hay una oficina de representación del prestamista. Si el banco (aunque no solo puede aceptar viviendas como garantía) no tiene sucursales y sucursales en su localidad, es poco probable que se considere un apartamento de este tipo. La razón es simple: si el prestatario no puede pagar la deuda, entonces tendrá que ser desalojado, demandado y vendido. Estos son costos para el prestamista, especialmente si tiene su sede en otra ciudad.

Estado del apartamento. El prestamista no mirará nuevos papeles pintados y ventanas de doble acristalamiento. Por supuesto, si el apartamento está después de un incendio, entonces no tiene liquidez. Pero, en general, los muebles hermosos y un juego de cocina nuevo no afectan el costo. Después de todo, es un apartamento que se está hipotecando, que potencialmente puede venderse rápidamente.

Es importante para los acreedores que la casa no sea de emergencia, en ruinas. Hay requisitos para el número de plantas y el número de apartamentos. Por ejemplo, las casas de dos pisos con seis apartamentos, que se construyeron en los primeros años soviéticos, no entran en el criterio de la mayoría de los acreedores. Si la casa tiene pisos de madera, lo más probable es que la fianza no sea una opción.

Todas las comunicaciones deben estar funcionando: gas, electricidad, calefacción y suministro de agua. La remodelación ilegal generalmente no está permitida. Por ejemplo, si la pared entre la cocina y la habitación fue demolida en un apartamento con estufa de gas, esto es crítico. Pero si solo se rehizo la despensa, queda a discreción del banco. Se aceptan remodelaciones legalizadas en la BTI.

¿Cómo sabe el prestamista que el apartamento es líquido? Es simple: deberá solicitar una evaluación. Este es un servicio pago. En Nuestro País, el costo promedio es de 5-15 mil rublos. El especialista vendrá, tomará fotos, escribirá una conclusión, un álbum de evaluación. El inspector indicará el costo promedio de vender un apartamento, sobre la base de lo cual el banco sacará conclusiones sobre el tamaño del préstamo.

La base de la propiedad. En pocas palabras, ¿cómo conseguiste este apartamento? Una base ideal para un prestamista es un contrato de venta. Es decir, usted mismo compró una casa y ahora quiere hipotecarla. O has privatizado un apartamento. Recordemos que la privatización comenzó en 1991.

Desconfían de los apartamentos recibidos en virtud de un contrato de donación y como herencia. Especialmente si el apartamento se ha mudado recientemente a usted. ¿De repente, en un par de meses, se revelarán antecedentes penales o judiciales? Por ejemplo, habrá herederos cuyos intereses no se tuvieron en cuenta al dividir la propiedad.

Al mismo tiempo, estos apartamentos todavía se aceptan, pero se les pide que emitan un seguro de título. Bajo tal póliza, la compañía de seguros se compromete a pagar dinero por un apartamento si repentinamente un acuerdo de donación o herencia es apelado en la corte.

Los apartamentos bajo arresto y aquellos para los que se firma un acuerdo de donación no son aptos. El tribunal puede embargar el apartamento. Esto sucede cuando su dueño, por ejemplo, está involucrado en un caso criminal. O le cobran deudas. El prestamista no tomará un apartamento para el cual ya se ha redactado un acuerdo de donación.

La mayoría de las veces no aceptan apartamentos que se alquilan. Pero el prestamista no puede enterarse de esto, solo confíe en su palabra. Otra cosa es que en caso de emergencia, esto puede no jugar a tu favor. Imagine que ha hipotecado un apartamento y lo ha asegurado, pero al mismo tiempo lo está alquilando a los inquilinos. Tenían una fuga de gas y la vivienda estaba dañada. El apartamento fue utilizado por otras personas y la compañía de seguros se negará a pagar una indemnización.

Requisitos para los prestatarios

Cuando desee obtener dinero garantizado por un apartamento, el prestamista también lo evaluará como prestatario. Los bancos tienen los criterios más estrictos.

Años. En la mayoría de los casos, un ciudadano puede disponer de su propiedad a partir de los 18 años. Hay excepciones para las personas mayores de 16 años, si la emancipación es reconocida por el tribunal, es decir, una persona se considera plenamente capaz, lo que significa que él puede disponer de la propiedad, incluso darla en prenda.

Sin embargo, al emitir préstamos, los bancos aumentan la edad mínima del prestatario. La barra inferior suele tener entre 20 y 21 años. La barra superior es bastante amplia, de 65 a 85 años. En el momento de esta edad, el préstamo ya debería estar completamente cerrado.

Ejemplo. Un ciudadano de 50 años quiere hipotecar un apartamento y devolver el dinero al banco durante 20 años. Sin embargo, el banco solo presta a prestatarios menores de 65 años. Es decir, tendrás que pedir un préstamo solo a 15 años o buscar otro banco.

Experiencia laboral e ingresos.  Las cooperativas de consumo de crédito (CPC) y los inversores privados son lo más leales posibles a quienes quieren hipotecar un piso y conseguir dinero. Los bancos vuelven a ser los más críticos en este aspecto. Prepare un certificado 2-NDFL (sobre ingresos), debe estar empleado en el último lugar durante al menos 3-6 meses. Al mismo tiempo, los bancos entienden que no todos funcionan de manera oficial. Por lo tanto, pueden aceptar aceptar su extracto bancario como alternativa. La declaración debe mostrar que el prestatario recibe dinero con cierta regularidad y que tiene fondos en sus cuentas.

Historial de crédito. En primer lugar, los bancos le están prestando atención; el CPC también lo está analizando. El historial crediticio se mantiene en oficinas especiales. Transmiten información sobre qué préstamos están registrados para esta persona, si los pagos se realizan a tiempo. 

Instrucciones paso a paso para hipotecar un apartamento

1. Elija un prestamista

La elección es entre bancos, una cooperativa de consumo de crédito (CPC) o un inversor privado. Cada uno tiene sus propias ventajas y desventajas, que discutiremos a continuación.

2. Preparar documentos

Para hipotecar un piso necesitarás:

• completar un formulario de solicitud (cada prestamista tiene su propio formulario);
• pasaporte original con registro;
• el segundo documento (SNILS, licencia de conducir, TIN, identificación militar, pasaporte y, a veces, todo a la vez: cada acreedor tiene sus propios requisitos);
• 2-certificado de ingresos NDFL (puede solicitarlo en el departamento de contabilidad o descargarlo en su cuenta personal en el sitio web del servicio de impuestos; en primer lugar, son los bancos quienes lo solicitan);
• una copia del libro de trabajo o un extracto del mismo (los bancos también lo piden);
• si está casado y no ha celebrado un contrato de matrimonio, según el cual el cónyuge (a) no es propietario de un apartamento y no actúa como coprestatario de préstamos, entonces necesita un certificado de la oficina de registro;
• confirmación de propiedad del apartamento: un contrato de venta, un extracto de la USRN, un certificado de herencia, un acuerdo de donación o una decisión judicial.

3. Comprender el seguro y la valoración

En primer lugar, el prestamista solicitará una tasación del apartamento. La ley no obliga a hacerlo, pero en la práctica casi siempre se lleva a cabo este trámite. Es imposible creer la palabra del prestatario de que su apartamento cuesta cierta cantidad. Las empresas de tasación trabajan rápido. Antes de eso, verifique si cualquier empresa de tasación es adecuada o solo de las acreditadas por un banco o CPC. El especialista vendrá, hará un álbum de evaluación (en promedio en 1-3 días) y escribirá una conclusión sobre el costo de la vivienda.

Después de eso, el prestamista podrá anunciar la cantidad que está dispuesto a dar en garantía. Tenga en cuenta que nadie dará el 100% del precio de un apartamento a crédito. Bueno, si dan el 80-90% del valor de mercado. Por ejemplo, el tasador escribió que la propiedad vale 10 millones de rublos. El prestamista se compromete a dar el 75% de esta cantidad, es decir, 7,5 millones de rublos. Recuerde que el prestamista no es el comprador del apartamento. Él tiene una tarea diferente: dar dinero, ganar dinero y, si algo sale mal, vender rápidamente la prenda y devolver la suya.

Antes de la transacción, deberá acordar el seguro del apartamento. La compañía de seguros debe confirmar que está lista para asegurar el objeto y la vida del prestatario. Formalmente, cualquier empresa es adecuada. Sin embargo, los prestamistas a menudo indican el grupo de aseguradoras con las que trabajan. Si elige otra compañía, entonces la solicitud puede ser considerada por más tiempo o incluso rechazada sin explicación.

El prestatario no está obligado a asegurar el título (hablamos de este servicio anteriormente). Pero el prestamista, nuevamente, en este caso, puede rechazar o aumentar la tasa.

4. Registrar un compromiso

En esta etapa, el estado, representado por Rosreestr, está involucrado en el caso. Este departamento es responsable de la contabilidad de la tierra y los bienes inmuebles en el país. No le importa para qué pides un préstamo y en qué condiciones. Actúa como una especie de garante de la pureza de la transacción. En esa parte del mismo que a partir de ahora en la USRN al lado de su apartamento habrá un gravamen. La declaración indicará que el apartamento está empeñado. Esto es necesario para evitar disputas en el futuro.

5. Condiciones de aprobación del préstamo y recepción de dinero

En promedio, todo el proceso toma 14 días. Esto es si no se apresura a ningún lado, pero no demore la recopilación de documentos. Veamos de qué se compone este período de tiempo:

• aprobación previa de la solicitud por parte del prestamista: en 2022 lleva algunas horas e incluso minutos;
• aprobación de la solicitud: hasta cinco días, el procedimiento más largo es con los bancos, en esta etapa debe proporcionar todos los documentos;
• seguros y tasaciones — las empresas trabajan rápido, pero no al instante, demoraremos hasta cinco días para estos trámites;
• registro de una prenda en Rosreestr: cinco días hábiles a partir de la fecha de recepción de la solicitud y los documentos adjuntos, al registrarse a través de MFC: siete días hábiles, aunque todos pueden gastarlo más rápido;
• recibir dinero – inmediatamente después del registro de la prenda.

¿Dónde está el mejor lugar para alquilar un apartamento?

1. bancos

La opción más rentable en cuanto a tarifas. Será menor que en CPC e inversores. Pero hipotecar un apartamento y conseguir dinero es lo más difícil. Porque consideran cuidadosamente al prestatario: estado de resultados, libro de trabajo, historial crediticio. Puede prescindir de él, pero entonces la tasa será más alta. Además, la velocidad de aprobación por parte de los bancos es la más baja posible. No obtendrá dinero rápidamente.

2. Inversores privados

En 2022, los inversores pueden emitir dinero bajo fianza solo a empresarios individuales y personas jurídicas para el desarrollo empresarial. Tienen prohibido prestar a los ciudadanos comunes.

Si tiene un empresario individual o LLC y un apartamento que es apto para la fianza, entonces puede obtener un préstamo de un inversor. Esta es una persona común que está interesada en generar ingresos. Al mismo tiempo, puede actuar a través de un corredor, una sociedad gestora que acompaña la parte legal de la transacción.

Los inversores tienen una tasa de interés más alta en los préstamos que los bancos y las CPC. Pero puede obtener dinero lo más rápido posible.

3. Otras opciones

Las organizaciones de microfinanzas, también son IMF o “dinero rápido” no pueden aceptar apartamentos como garantía. La ley lo prohíbe. Las casas de empeño tampoco aceptan viviendas. Solo quedaron las CPC: cooperativas de consumo de crédito. Su registro está en el sitio web del Banco Central.¹. Si una empresa no está en la lista, no trabaje con ella.

El CPC presta sólo a sus accionistas. Según los estándares modernos, el formato parece arcaico. Después de todo, inicialmente, las cooperativas se inventaron como “fondos de ayuda mutua”. Es decir, un grupo de personas se une y decide: agreguemos dinero a un fondo común, y si uno de los accionistas necesita los fondos, le daremos un préstamo. Y ayudaremos a una persona, y nosotros mismos ganaremos dinero.

Las PDA modernas funcionan de la misma manera, solo que aceptan a casi todos como accionistas y no es necesario pagar dinero para unirse. Es decir, el prestatario es aceptado en la cooperativa, dan un préstamo garantizado y él paga el dinero a la CCP. Tan pronto como pague la deuda, puede irse. 

Las cooperativas son lo más leales posible al retrato del prestatario y dan su aprobación más rápido que los bancos. Pero su porcentaje es mayor.

Condiciones para la devolución de la hipoteca del apartamento

Todas las condiciones se especifican en el contrato de préstamo. No son muy diferentes de los préstamos regulares. Los pagos deben realizarse todos los meses en determinadas fechas. Puede pagar el préstamo antes de tiempo sin ninguna penalización. Cuando se paga la deuda, el depósito de seguridad se retira del apartamento.

El banco tiene derecho a tomar la propiedad si el prestatario se atrasa en los pagos por lo menos un día tres veces en un año. Una amenaza real de quedarse sin hogar para todos los miembros de la familia, incluido un niño menor de 18 años.

Mientras paga la deuda, no puede hacer nada con el apartamento sin el consentimiento del acreedor. Puedes vivir, hacer reparaciones cosméticas también. Pero reurbanización, venta y alquiler, solo con el permiso del propietario de la prenda.

Preguntas y respuestas populares

responde preguntas Abogado de GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Fuentes de:

1. Sitio web del Banco Central. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Ley Federal No. 16.07.1998-FZ del 102 de julio de 26.03.2022 (modificada el 01.05.2022 de 19396) "Sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)" (modificada y complementada, en vigor a partir del 8 de mayo de 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.