Cómo hipotecar una casa y obtener dinero en 2022

Los programas de préstamos garantizados por una casa en 2022 son bastante comunes y están disponibles en casi todos los bancos. Su esencia es que la institución de crédito emite dinero al cliente y acepta su propiedad como garantía hasta que pague la deuda en su totalidad. Al mismo tiempo, puede vivir en la casa, pero es imposible venderla o cambiarla hasta que el banco quite la carga. Le decimos cómo hipotecar una casa y organizar un trato paso a paso, desde los matices del procedimiento hasta la recepción del dinero. 

Puntos clave sobre la hipoteca de una vivienda 

Requisitos de la hipoteca de la casa

Cada banco tiene sus propios requisitos de garantía. Algunos están dispuestos a aceptar sólo apartamentos. Otros consideran acciones en bienes raíces residenciales, dormitorios, casas, casas adosadas, a veces incluso casas de verano y garajes. Los requisitos para el objeto dependerán de su tipo.  

Hogar

La mayoría de las veces, los bancos requieren que el trabajo de construcción se complete por completo y que el edificio esté listo para vivir. En ocasiones se puede aprobar como garantía una obra en curso si en ella ya se han realizado comunicaciones y hay proyecto. En este caso, la presencia de gas no es necesaria. El edificio en sí debe estar documentado como un edificio residencial. Nuevamente, algunos bancos están dispuestos a considerar un “edificio residencial sin derecho a registrar residencia”. 

Si la casa es de madera, algunos bancos la tomarán como garantía solo con la condición de que el edificio no tenga más de 1985. En algunos bancos, no más de 2000. Para casas construidas con otros materiales, no hay requisitos estrictos para el año. de construcción. 

El grado de desgaste también es importante. Para casas de madera, no debe exceder el 40%, y el valor promedio para casas hechas de otros materiales es del 50%. Hay requisitos para la fundación del edificio. Debe ser macizo y de hormigón, ladrillo o piedra. Colocar una casa sobre una base de pilotes no funcionará en la mayoría de los bancos. 

La institución financiera también mira la ubicación del edificio. En la mayoría de los casos, este debe ser un asentamiento donde, además de la casa hipotecada, hay al menos tres edificios residenciales más. Además, para hipotecar una casa en 2022, esta debe tener acceso todo el año, así como un sistema de alcantarillado permanente, electricidad de la compañía eléctrica, calefacción, agua, un inodoro y un baño. 

Adosado

Se tomará en garantía una parte aislada de un edificio de viviendas si tiene entrada independiente, dirección postal propia y pared común con una manzana vecina en la que no hay puerta. Según los documentos, el local debe registrarse como un objeto individual. Varias opciones de diseño son posibles:

• parte de un edificio residencial;
• casa de construcción de bloques;
• sección de bloque;
• parte de un edificio residencial adosado;
• Departamento;
• vivienda;
• parte de la vivienda.

Los requisitos completos de un banco en particular donde planea tomar un préstamo se pueden encontrar en su sitio web oficial. Además, esta información se puede obtener de un gerente bancario o de un especialista del servicio de soporte por teléfono o por chat. 

Hay que tener en cuenta que, muy probablemente, no tomarán en garantía bienes que ya estén gravados o que pertenezcan a las categorías de vivienda en ruinas o en ruinas. Además, el banco puede negarse si los propietarios de la casa hicieron una remodelación y no la legalizaron. Al considerar el objeto de la prenda, el banco presta mayor atención a los edificios que potencialmente podrían ser demolidos en los próximos años. En primer lugar se trata de edificios de madera. 

También vale la pena considerar que el banco, antes de otorgar un préstamo, puede contactar a un tasador profesional. Si el especialista da una opinión positiva sobre la condición del objeto, el grado de desgaste y también excluye la necesidad de reparaciones y una posible condición de emergencia, el objeto será aprobado como garantía. Sin embargo, el prestatario paga por los servicios del tasador y esta cantidad debe presupuestarse por adelantado.

Instrucciones paso a paso para hipotecar una casa

Hipotecar una casa y obtener dinero es un poco más difícil que obtener un préstamo de consumo. Se requerirán más documentos y el proceso llevará mucho tiempo. ¿Qué pasos tendrá que seguir el prestatario?

1. Solicite un préstamo garantizado en el sitio web del banco o en su sucursal.
2. Con una visita directa al banco, obtenga información aclaratoria de un especialista, con una solicitud en línea, espere la llamada del gerente y descubra la lista de documentos. También deben aclararse los requisitos para el objeto. 
3. Envíe los documentos al banco usted mismo o en línea. Aquí es deseable hacer todo lo más rápido posible, ya que algunos documentos tienen un período de validez limitado. Por ejemplo, un extracto de la USRN estará listo no antes de 7 días a partir de la fecha de su pedido. Si presenta la solicitud tarde y Rosreestr retrasa la emisión, entonces el certificado de ingresos o una copia del certificado de trabajo pueden perder su validez (su período de validez es de solo 30 días).
4. Espere la decisión del banco sobre la garantía y el crédito. Si se aprueban, firma el acuerdo de préstamo y finaliza el trato. 
5. Emitir prenda sobre bienes en la USRN, imponiéndoles un gravamen. En algunos bancos, este paso se puede omitir, ya que registran la transacción de forma independiente con Rosreestr. En otras instituciones de crédito, deberá venir a Rosreestr o al MFC junto con un empleado del banco.
6. Espere hasta que Rosreestr procese la solicitud y devuelva los documentos, marcando el resultado en ellos. Estos documentos deben ser llevados al banco.
7. Espere hasta que el banco verifique los documentos presentados y luego emita un préstamo.

Según los términos del contrato, el dinero se acreditará en la cuenta especificada de antemano o el gerente del banco lo llamará y lo invitará a la oficina. 

Edición de documentos

En cuanto a los documentos, cada institución tendrá su propia lista, la cual deberá ser aclarada previamente. Sin embargo, los siguientes documentos se requieren con mayor frecuencia:

• the passport of the citizen of the Federation;
• documentos que confirman la propiedad de bienes inmuebles (un extracto del USRN con el propietario indicado en él o un certificado de registro);

También se pueden solicitar los siguientes documentos:

• estado de resultados;
• una copia certificada del libro de trabajo;
• SNILES;
• pasaporte internacional;
• Licencia de conducir;
• contrato de matrimonio, si lo hubiere;
• informe de la comisión de tasación sobre la tasación del inmueble;
• consentimiento notariado del cónyuge a la prenda de bienes inmuebles, que es de propiedad conjunta.

¿Cuál es el mejor lugar para hipotecar una casa?

Puede hipotecar una casa no solo en los bancos, sino también en otras instituciones financieras. Considere sus condiciones para determinar dónde es más rentable hipotecar bienes inmuebles.

Bancos

Al considerar una solicitud de préstamo, los bancos prestan atención a la garantía solo después de verificar la solvencia del cliente. Por lo tanto, es importante que el prestatario cumpla con los requisitos y que sus ingresos no sean inferiores a los recomendados por el banco. Al mismo tiempo, una ventaja indiscutible de prestar en un banco es la transparencia de la transacción. Después de la firma del contrato, el pago no aumentará y no debería haber comisiones adicionales o cancelaciones. 

Las tasas de los préstamos bancarios se encuentran entre las más bajas en comparación con otras instituciones financieras. En promedio, oscilan entre el 7 y el 15 % anual. Además, si el prestatario deja de hacer pagos, los bancos cobrarán la deuda solo en estricto cumplimiento de la ley. 

Sin embargo, también hay desventajas de solicitar un préstamo garantizado de un banco. En primer lugar, la entidad de crédito toma una decisión en función del historial crediticio del prestatario. Si estaba corrupto o no estaba presente, es posible que no se apruebe la solicitud. La verificación del objeto de la garantía lleva mucho tiempo, esto debe tenerse en cuenta al momento de la solicitud. En promedio, toma alrededor de una semana desde el momento de enviar una solicitud y un paquete completo de documentos hasta recibir el resultado de la consideración. Pero el prestatario aún no ha recibido el dinero en este momento. Esto sucederá solo cuando finalice el gravamen sobre la propiedad y presente los documentos pertinentes al banco. 

También llevará algún tiempo comprobar el objeto por parte de una organización de tasación. Además, el prestatario paga por el servicio, y esto es de 5 a 10 mil rublos adicionales. Vale la pena considerar el seguro obligatorio del objeto en la mayoría de los bancos. A veces puede rechazarlo, pero luego la tasa de interés aumentará en 1-2 puntos. El costo del seguro es de 6-10 mil rublos al año. 

Inversores privados

A diferencia de los bancos, los prestamistas privados prestan más atención a la liquidez de la garantía. La solvencia del cliente pasa a un segundo plano, aunque no totalmente amortizado. Por lo tanto, es más fácil hipotecar una casa y conseguir dinero, pero mucho más caro. El plazo para la consideración de la solicitud por parte de los “comerciantes privados” es corto, por lo general la decisión se anunciará el día de la presentación de la solicitud o el siguiente. La tasa de interés promedio es de alrededor del 7% mensual, es decir, hasta el 84% anual. Por lo tanto, tomar una gran cantidad durante mucho tiempo simplemente no es rentable. Por ejemplo, si toma 3 millones de rublos durante 3 años a una tasa de interés del 5% mensual, el sobrepago durante todo el período será de más de 3,5 millones de rublos. Debe tenerse en cuenta que la mayoría de los inversores privados firman un contrato por 1 año. En teoría, en un año se puede extender, pero nadie garantiza que las condiciones no vayan a empeorar en el futuro. 

IMF

De acuerdo con la legislación vigente, las organizaciones de microcrédito y microfinanzas no pueden otorgar préstamos garantizados por garantía real, si se trata de bienes inmuebles residenciales de personas físicas. Sin embargo, pueden emitir dinero garantizado por bienes raíces comerciales. 

Como en el caso de los prestamistas privados, al verificar una solicitud, las IMF prestan más atención no al historial crediticio y la solvencia del prestatario, sino a la liquidez del objeto hipotecado. Al mismo tiempo, la aplicación en sí se considerará con bastante rapidez, a veces en unas pocas horas. Sin embargo, la tasa de interés tampoco será pequeña, hasta un 50% anual. En cualquier caso, antes de firmar los documentos del préstamo y la garantía, debe estudiarlos cuidadosamente. Bueno, si hay una oportunidad de mostrar un abogado. De esta manera, el riesgo puede reducirse drásticamente en el futuro. 

PDA

Las CPC son cooperativas de consumo de crédito. La esencia de esta organización es que los accionistas se unan a ella, tanto personas físicas como jurídicas. Realizan aportes únicos o periódicos. Y, si es necesario, pueden tomar un préstamo y pagarlo gradualmente, teniendo en cuenta los intereses. Si una persona no es miembro del CCP, no puede solicitar un préstamo allí. Las actividades de tales organizaciones están reguladas por la ley. Si se toma la decisión de unirse al PCCh, vale la pena asegurarse de que sea confiable. Esto se puede hacer verificando la membresía de la cooperativa en el SRO. La información sobre la pertenencia a una determinada organización autorregulada debe indicarse en el sitio web de la CPC. 

Las ventajas de este método son que la consideración de la solicitud no toma mucho tiempo, y el dinero puede emitirse sin esperar hasta que se imponga el gravamen sobre la propiedad. Las tasas de interés suelen ser más bajas que otras instituciones financieras. Al mismo tiempo, se puede dar a crédito una cantidad suficientemente grande y, al momento de tomar una decisión, no se tiene en cuenta la presencia de un ingreso confirmado del prestatario y su historial crediticio. 

Será más ventajoso obtener un préstamo garantizado por una casa en el KPC, pero solo si ya es miembro o tiene tiempo para convertirse en uno, y solo entonces presente la solicitud. De lo contrario, es mejor ponerse en contacto con el banco.

Términos de la hipoteca de la casa

El reembolso de un préstamo garantizado por bienes inmuebles se produce exactamente de la misma manera que el reembolso de un préstamo de consumo. Estos pueden ser anualidades o pagos diferenciados. Es decir, la misma a lo largo de todo el plazo del préstamo o decreciente a lo largo del plazo del pago. 

Vale la pena recordar sobre el seguro obligatorio real del objeto de garantía. Algunos bancos exigen un seguro de vida y de salud para el prestatario. A veces puede rechazar todos los seguros, pero luego el banco aumentará la tasa de interés en un 1-5%. 

También hay que tener en cuenta que tras la imposición de un gravamen sobre la vivienda, el propietario no podrá disponer de ella en su totalidad. Es decir, no será posible dar bienes inmuebles, vender, permutar u otorgar otra prenda. 

En primer lugar, debe comunicarse con el banco donde recibe su salario. En este caso, se requerirán menos documentos, además, lo más probable es que la tasa de interés se reduzca en un 0,5-2%. 

¿Cuánto puede esperar un prestatario? Por lo general, esto es solo una fracción de la cantidad en la que se valoró la propiedad. En cada banco, esta parte será diferente y oscilará entre el 50 y el 80%. Es decir, si la casa fue valorada en 5 millones de rublos, otorgarán un préstamo de 2,5 a 4 millones de rublos. 

Refinanciar préstamos garantizados es difícil, ya que pocos bancos querrán lidiar con el proceso de reemisión de garantías. Esto debe tenerse en cuenta al elegir la institución a la que se presentará la solicitud. 

También es importante evitar esquemas fraudulentos si decide solicitar un préstamo fuera del banco. Por ejemplo, en lugar de un contrato de préstamo, un prestatario puede recibir un contrato de donación o un contrato de compraventa para su firma. Lo explicarán de esta manera: después de que el prestatario pague la deuda en su totalidad, esta transacción será cancelada. Sin embargo, si el prestatario firma dicho acuerdo, significará una transferencia completa y voluntaria de sus derechos sobre bienes inmuebles. 

Para minimizar el riesgo, debe comunicarse con grandes organizaciones y bancos conocidos. También es recomendable mostrar el contrato de préstamo a un abogado para que pueda evaluar su legalidad.

Preguntas y respuestas populares

Los expertos respondieron las preguntas más comunes de los lectores: Alexandra Medvedeva, abogada del Colegio de Abogados de Moscú и Svetlana Kireeva, jefa de oficina de la agencia inmobiliaria MIEL.

Fuentes de

1. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/